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住宿業投資新浪潮來臨 資產增值思路變道

發布時間:2019-09-10

 截至2019年7月,中檔偏上酒店、高端酒店和超高端酒店在2019-2025全年已簽約新增客房數量同比增長分別為37%、8.2%和0.4%。可見酒店投資依舊火熱,中高端酒店崛起,產品和服務定位更加理智。

  目前我國住宿業從高速度增長轉為高質量發展,住宿業與房地產的關系也在發生著變化,從地產配套住宿到住宿賦能地產,尤其是文旅地產的崛起,見證著消費升級的到來。

  在此過程中,一個重要的標志在于業主方對于酒店投資逐漸趨向理性,業主方在建造酒店時更多關注到酒店的資產運營價值,而不單單是配套。

  同時,住宿業早已不止最初單一的酒店住宿,已經向更加多元化的住宿發展,除了酒店的投資價值需要重新發現,更多存量非標住宿資產的價值也等待被挖掘。

  9月5日,由南方財經全媒體集團21世紀經濟報道、南開大學旅游與服務學院聯合主辦的“2019亞洲旅游產業年會”在上海舉行,在年會同期舉行的 “21世紀住宿業高峰論壇”上,上海外灘華爾道夫酒店業主財務總監曹俊指出,業主和管理公司的關系有博弈,但更多的是合作。雙方可以共同探尋如何把蛋糕做大,特別是對于一些已經經營了很久的酒店,需要思考是否還要投入,是否還有增長空間。除了做大蛋糕,還應思考如何順應時代的發展,來改變、提升資產的價值,包括關注科技進步、財務準則和稅務制度的變化對于酒店運營和資產管理的影響。

  酒店業作為住宿業中最傳統的業態,在投資體量和成熟度方面都最為領先,因為其具備較為穩定的投資價值。

  仲量聯行今年4月發布的一份報告顯示,2018年,大多數中國城市酒店的平均可出租客房收入(RevPAR)大幅增長,成都等主要門戶城市的RevPAR同比增長19%,北京、重慶和天津的RevPAR增長也超過10%。

  但是隨著酒店業競爭日趨激烈以及外部因素的影響,酒店業的增速也發生著變化。

  STR global北亞區經理劉博在會上指出,中國大陸地區,今年以來市場表現未能再現2018年的光彩,甚至感到一些壓抑,入住率和平均房價在今年的前7個月出現了同比下降。

  STR global數據顯示,截至2019年7月,大陸地區酒店RevPAR為294.91,同比下降3.5%,入住率(OCC)為65.35%,同比下降0.8%,平均房價(ADR)為451.29,同比下降2.7%。

  “大家希望今年最后一個季度,特別最后兩個月能為酒店業帶來一些好的消息。”劉博表示,目前酒店業中國內地市場增速在放緩,但下跌階段不要悲觀,可以期待下一輪反彈。

  從新增供給的級別來看,高端和中檔偏上酒店競爭將更加激烈。截至2019年7月,中檔偏上酒店、高端酒店和超高端酒店在2019-2025全年已簽約新增客房數量同比增長分別為37%、8.2%和0.4%。可見酒店投資依舊火熱,中高端酒店崛起,產品和服務定位更加理智。

  對于投資熱度,仲量聯行中國區酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁陳玲瑋也指出,近兩年來,盡管中美貿易緊張局勢仍然繼續,但中國還是僅次于日本的第二大酒店流動市場。在亞太區2019年上半年的酒店投資總額中,中國貢獻了25%,絕大部分的酒店交易集中在北京和上海。

  仲量聯行的相關數據顯示,在中國內地酒店交易市場上,在2018年、2019年17宗交易中,7個涉及到改造用途,16個由境內公司收購,其中包括了今年第一季度京東以27億人民幣收購了北京翠宮飯店,計劃將這個飯店改造成辦公樓和創新中心。

  陳玲瑋預測,2019年開始,投資者在預測亞太區酒店收入增長空間時會謹慎一些。其次,由于大量的資金有待配置,加上旅游業的行業預期比較樂觀,相信越來越多非主流的酒店投資者,如私募基金和一些保險基金將會開始在亞洲尋找投資酒店的一些項目,以滿足他們收益的要求。

  身份變陣

  對于投資者,除了關心旅游和住宿行業的發展前景,住宿業作為他們的資產配置項目,最實際的莫過于眼前投資標的的成長性和資產增值空間。而業主方作為主流投資者,以重資產投入,更加渴望項目能有健康的現金流,并能幫助物業保值增值。

  更多業主從資產管理的角度出發進行酒店品牌的選擇,傳統意義上的國際大牌已經不再是唯一選項,發掘自主品牌價值成為了一些業主的方向。

  保利酒店管理有限公司副總經理蔡榮輝表示,保利對于酒店品牌的選擇是開放的態度,更多地看重品牌能給項目帶來的商業溢價,沒有刻意一定要選擇哪一個品牌。

  “前五年我們對國際品牌比較看重,隨著我們跟國際品牌的合作,逐漸建立自己的終端預訂系統、自己的渠道,現在也推出了自己的品牌。所以我們越來越多的把核心的好位置給自己的品牌。這也是我們下一步慢慢發展的方向。”蔡榮輝說道。

  金茂(中國)酒店投資管理有限公司總經理助理顧軼駿也指出,兩年前金茂開始重新做了戰略的發展方向,成立了自己的輕資產管理公司,采取輕重并舉的策略。

  “這個策略之下,我們的邏輯跟別的做輕資產公司的不太一樣,我們不是純粹做輕資產的品牌,我們希望看到中國商業資產提升的價值所在。重資產投資在某些階段需要輕資產的管理邏輯來做我們自己的品牌。我們更多從資產管理的角度,配合重資產的資產價值的提升,用我們自己的管理團隊來做這部分的工作,國際品牌不是萬能的。”顧軼駿表示。

  可見越來越多業主開始做自己的品牌,挑戰傳統的國際酒店和本土酒店品牌方。業內既有保利酒店、金茂酒店、寶龍酒店這樣,只是通過推出自己的輕資產管理公司和酒店品牌實現“輕重并舉”,也有萬達這樣卸下酒店重資產,開啟品牌輕資產模式。

  這種情況對于酒店品牌方來說是巨大的挑戰,酒店品牌也不再滿足于純粹的輕資產。

  陳玲瑋預測,由于整個酒店行業的競爭比較激烈,一些酒店品牌在開拓核心市場的時候,會走向重資產的策略,來設立他們的旗艦店。

  但即便如此,酒店品牌方要實現規模的持續擴張,還是需要與更多業主方合作,如何幫助業主實現理想的投資收益率成為酒店品牌方絞盡腦汁思考的課題,業主和管理公司的關系也愈加微妙。

  “業主與管理公司原來比較多糾結于運營管理。但是如果放到資產管理層面,從投融建管退的角度,投資的時候就要考慮到在未來的運營過程中間能不能有足夠的現金流來維持它的運營。從投資回報角度來講,一定不能忘了最后一大筆的轉讓收入。如果沒有全生命周期的思考,很容易忽略。我始終認為對酒店的投資是很好的資源配置項目,所以我們要關注整個生命周期的現金流。”曹俊表示。